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房貸必須在指定銀行辦?揭秘組合貸款四大盲區!

房貸必須在指定銀行辦?揭秘組合貸款四大盲區!

 

隨著金九銀十的到來,不少糾結了大半年的人準備放手買房,不過由于公積金貸款額度有限,有些人開始考慮用組合貸款,由于涉及到公積金中心、商業銀行等多家機構,有相當一部分購房人對組合貸款了解的不夠深入,組合貸款買房必須在同一家銀行嗎?提前還貸能先還商業貸款嗎?這些看似簡單的問題實際上卻是不少人的認知盲區。

房貸必須在指定銀行辦?揭秘組合貸款四大盲區!

組合貸款買二手房要經過房東同意?

網友木木:最近申請組合貸款買房,問了公積金中心和銀行,說要3個月才能辦下來,房主著急賣房不愿意等,看好的房子就這么沒了。

融360房貸認為,由于涉及了多家機構,組合貸款的辦理周期相對長一些,要3-4個月以上,一些房主也是為了買房才賣房子的,等著用賣房的錢付首付,肯定不愿等這么長時間。大家在選房階段就要跟房主商量好了,人家要是愿意等才能申請組合貸款。

組合貸款辦理必須要在同一家銀行?

網友士力架:申請組合貸款買房,咨詢銀行的時候說,要在同一家銀行辦理公積金和商貸,這是為什么啊?

融360分析認為,銀行出于風險的考慮,一套房產不能同時抵押給兩家銀行,并且辦理公積金貸款時需要通過公積金中心指定的銀行辦理,不少地區都要求組合貸款中,辦理商業貸款和公積金貸款必須是同一家銀行,這樣就等于把同一個抵押物抵押給一家銀行,避免了銀行風險。

組合貸款買房是否算“二套”?

網友葫蘆娃他爹:之前有一套房是用商業貸款買的,貸款已經還清了,買第二套房想申請組合貸款,但是公積金中心說要按照二套房的標準執行利率和首付,首付20%,利率為基準利率的1.1倍,為什么貸款還清了還按照二套房標準算?

融360調查發現,有些城市的公積金貸款二套房認定標準是,只要名下有房,都算二套房,而組合貸款需要同時符合商業貸款和公積金貸款的政策要求,所以名下已經有了一套房子,根據公積金中心的要求,即使第一套房貸款還清了,申請組合貸款也要按照二套房的標準執行。比如北京就是這樣規定的:公積金二套房首付為20%,商貸二套房首付為40%,而大部分銀行實際執行的商貸首付為50%-70%,也就是說名下已經有一套房,再買房申請組合貸款的話,商貸部分貸款首付要按照50%-70%的比例支付,壓力明顯會增大。二套房公積金部分貸款最高額度只有80萬,比首套房的120萬少了足足40萬!所以名下已經有房或者有貸款記錄的人,最好咨詢一下當地公積金中心和銀行。

組合貸款提前還貸能先還商貸嗎?

網友簡單愛:前年買房申請了組合貸款,今年想著能先還點商貸,但是公積金中心說,不能只還商貸,公積金也要按照相同比例還。

正如上面所說,組合貸款涉及到銀行和公積金兩個機構,一般來說借款人是可以自由選擇優先償還任意一種貸款,但各地公積金中心和銀行都會有自己相應的規定,主要體現在以下2個方面:

1.公積金貸款、商業貸款提前還貸比例要一致

有些城市規定,申請組合貸款的人在提前還款時,公積金貸款和商業貸款必須保持一定的比例,不可以只還其中的一種。

2.提取公積金還貸必須優先還公積金貸款

不少城市規定,提取公積金余額還貸必須優先償還公積金貸款,如果不是提取公積金還款而是用自己的存款還錢,就可以優先還商業貸款。

所以,組合貸款中,想優先償還商貸部分的方法未必可行。

融360房貸總結:組合貸款雖然能暫時緩解貸款額度不足的問題,但是由于各地公積金中心和銀行要求不同,其辦理周期、購房人房屋狀況等都會影響貸款申請,各位一定要注意。

   


 
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