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中國家長們是如何被學區房綁架的?

中國家長們是如何被學區房綁架的?

本文轉自微信公眾號:財經記者圈

多校劃片將會成為一種長期趨勢,未來學區的搖號式入學將會變得普遍,在這樣的情況下,學區房購買的風險性就會與日俱增,雖然學區房依然意味著一個可能去好學校的搖號資格,但是其內在的風險卻是不言而喻的。

進入2016年以來,如果說有什么最能撥動中國人心弦的東西?那么無疑就是一路走高的房地產。最引人注目的也許還不止是房價,而是房價中毅然挺立的學區房。而北京市一紙多校劃片的新政,竟然在房地產市場中引起軒然大波,在不少城市學區房的價格會超過普通住宅價格多倍不止,學區房似乎已經成為中國家長心目中難以言說的痛。

縱觀全國,如果說有什么能夠牽動所有家長的心的話,恐怕只有兩個房子與教育,這兩大歷史性命題可謂是中國父母最舍得花錢的兩件事,當這兩件事的結合體學區房出現在中國家長面前的時候,愿意付出天價也就是不難理解的事情了。每到三四月份,中小學招生入學季的來臨,就會引起各大媒體爭相報道學區房的熱潮,學區房的價格也一路飆升,在北京46萬/平的神話學區房已經成為大家司空見慣的常態,在上海用數百萬元購買只有十幾平的老公學區房也是尋常之事。在大多數中國家長的心目中,學區房早就與高不可攀的價格畫上了等號,并逐漸演變成為綁架中國家庭的頭等難題。

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那么學區房的背后到底是什么?

從經濟學的角度來說,教育一直被作為一種公共品或半公共品來看待,但是教育卻是一種最為特殊的半公共品,它既沒有公共品的非競爭性特征,也難以具備公共品的非排他性特征,因此,在中國將教育作為社會公共產品來提供其實是并不現實的。由于中國的教育資源分布并不均衡,大量的優質教育資源被集中在少數的城市與區域內,而中國中小學入學又是采取就近入學劃分學區的制度,在這樣的基礎上,依托于教育資源的學區房就應運而生了。

其實學區房的價格可以用一個簡單的公式來表示:

學區房價格=所在區域的房地產區位價格+所在學區的教育資源溢價

以上海一套均價8萬左右的老公學區房為例,與其區位相當的非學區老公房價格平均在3-4萬,那么學區房的所在學區教育資源溢價就是4萬元左右,一套40平左右的老公房,家長就必須為其多支付160萬元以上,這種教育資源溢價就等于上海的父母要多花一百多萬購買了一個優質小學的學籍。

以市場的供需理論來說,過高的價格會導致需求量的下降,所以只要學區房價格高過了市場的均衡底線,那么學區房降價也就成為可能了。但是實際上卻完全不是這樣,由于中小學優質教育資源的稀缺性,再配合現行的中小學教育體制,所有的購房家長都認為優質學校的入學名額是一個持續性增值的過程,并不存在價格下降的預期,這就意味著學區房將會是最增值保值抗跌的風險投資品,學區房的價格上漲也就成為一種社會的共識性預期。

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學區房的潛在高風險

第一,學區房的存在嚴重扭曲了家庭的消費行為。具體來說,影響學區房價格公式的前半部分價格是由市場決定的,在這個部分影響房地產價格的因素多是交通的便利程度、其在城市中所處的地理區位、周圍商業綜合體的數量及生活便利程度、周圍公共基礎設施完備程度、以及居住環境的良好程度等等。這些因素很大一部分都是由市場決定的,并不會輕易的發生改變,但是由于學區房的存在,不少家庭的購買行為就發生了扭曲,由關注上述的影響因素,轉變為一點,只關心與房子所帶來的優質教育資源。因此,很多的父母購置學區房都會選擇環境最差、最小、最不適宜居住的房子,因為這些房子價格相對較低,并且容易轉手,等孩子長大不需要學區之后,還可以加價賣給下一輪適齡兒童的家長。

第二,學區房的高價是畸形的教育資源資本化。在英美等主要發達國家,其地方政府的收入來源主要是源于房產稅等不動產稅收,因此,政府就會有意識的將教育資源投入的更為平均,甚至會將一半以上的財政收入投資于地方教育,從而帶動區域整體教育水平的提升,而教育水平的提升則會直接帶來相應轄區房地產價格的提升,從而政府可以從房地產上收到更多的稅收,從而進一步提升教育水平,形成了一種良性的教育資源資本化循環。但是反觀中國,中國的教育都是由財政直接劃撥資源,并且投入資金較少很難做到教育平均化,因此各地會出現了省級示范學校,市級重點學校,區級重點學校等現象,這些學校的存在往往會得到更多的教育資源投入,但是由于這種模式的投入不均,讓教育資源的資本化變得畸形,導致了教育上的高峰與洼地,必然會引發直接的市場行為,其外在表現就是有優質資源的學區房成了香餑餑。

但是,這兩個分析有一個關鍵性的要素,那就是“學區房=入學名額”這個等式不能變,一旦教育主管部門的政策有變,或者學區房的劃分標準調整,那么這個等式邏輯就會被瞬間逆轉,本來一個必然會保值增值的房地產投資,就會演變成為一種高風險投資,誰都不能保證會成為最后一個接盤者。

但我們發現的是,大部分教育主管部門對學區的態度是明確的,越來越多的教育主管部門開始使用多校劃片,學區資源整合的手段,可以說,多校劃片將會成為一種長期趨勢,未來學區的搖號式入學將會變得普遍,在這樣的情況下,學區房購買的風險性就會與日俱增,雖然學區房依然意味著一個可能去好學校的搖號資格,但是其內在的風險卻是不言而喻的。

如果說中國房地產存在泡沫的話,那么學區房無疑是其中風險最高的泡沫之一,未來學區房會不會成為第一個破滅的房地產風險,值得廣泛的關注。

作者簡介

江瀚,戰略研究員,從事互聯網金融與產業經濟研究多年,兼任烽火臺資本經濟觀察員,《理財》雜志、《亞太日報》專欄作家,中信、華章等出版集團特約書評專家,財經記者圈等十余家財經(新)媒體特約評論員與撰稿人,微信公眾號“江瀚視野觀察”(ID:jianghanview)。

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來源|中國經濟網

國務院4月發布的《關于階段性適當降低住房公積金繳存比例的通知》

7月1日開始,多地紛紛調整住房公積金繳存基數。與往年不同,部分地區在今年還調整了住房公積金繳存比例的上限。根據國務院4月發布的《關于階段性適當降低住房公積金繳存比例的通知》,要求住房公積金繳存比例不得超過12%。廣東、安徽、天津、重慶等地先后下發通知,將住房公積金最高繳存比例從20%、15%等調降至12%。

多地上調公積金繳存基數

7月1日起,多地開始執行新核定的公積金繳存基數標準。 新設定的住房公積金月繳存額上、下限,分別以當地2015年度職工個人月平均工資和最低工資標準為依據。

北京住房公積金管理委員會辦公室6月21日發布通知稱,根據計算,2016年度住房公積金月繳存額上限為5102元,職工和單位月繳存額上限均為2551元。而2015年北京住房公積金的月繳存額上限為4654元,相比之下,本年度提高了448元。

南京要求,2016年度住房公積金繳存基數最高不超過南京市2015年在崗職工月人均工資的3倍(20200元),首次突破“2”字頭;同時,月繳存額上限為4848元,較2015年度的4368元提高了480元。

上海調整住房公積金繳存基數的相關通知顯示,2016年度住房公積金月繳存額上限為2494元,較2015年度住房公積金月繳存額2290元的上限,提高了204元。

多地落實繳存比例“限高令”

今年4月,國務院發布《關于規范和階段性適當降低住房公積金繳存比例的通知》,要求從2016年5月1日起兩年內,各地區應嚴格執行有關規定,凡住房公積金繳存比例高于12%的,一律予以規范調整,不得超過12%。

基于此項規定,廣東、吉林、安徽等地將住房公積金單位繳存比例上限從20%調至12%;福建、重慶、天津等地從執行最高繳存比例15%調降至12%。

經營困難企業可補繳、緩繳

根據《住房公積金管理條例》,經營困難企業可享有相應的“放寬”政策。即通過相應審核后,允許其補繳、緩繳公積金,各地有不同的管理規定和審核條件。

這些調整對職工收入有什么影響?

基數上調的影響

調整后,在繳存比例不變的情況下,職工到手工資可能會略有減少;但每個月繳存的公積金變多、單位同步繳存金額增多,職工個人住房公積金賬戶收入將增加,從購房和最終提取收入來看,其實是利好。

繳存比例下調的影響

這項規定對公積金繳存比例本來就在12%及以下的小伙伴們沒什么影響。但住房公積金繳存比例超過12%的小伙伴,會受到一定影響。

其實個人少繳存的部分還是回歸到自己工資上,等于是自己領到的工資現金增加了,減少的只是公司繳存的比例,如果從20%的繳存比例將至12%,實際上,真正損失的相當于是每個月少了8%的工資。

對哪類人影響最大

繳存比例設上限,主要針對于那些國企以及那些繳納高額公積金的企業,因為對于一般的企業來說,大多數都達不到12%,政策改革基本受不到影響。對于那些繳納高額公積金的企業的員工來說,這次受傷的必然是他們,職工福利變少了,公積金賬戶的錢也變少了。

據《第一財經日報》報道,在公務員、石化、電力、煙草、國有銀行等高公積金額度群體中,行政級別同級人員的公積金額度從高到低排名依次為國有銀行、煙草、電力、石化和公務員。

公積金繳存額少了會有什么影響?

1、影響公積金貸款額度

不少城市公積金貸款額度與每月繳存比例和公積金賬戶余額有關,例如廣州,按照住房公積金賬戶余額計算的可貸額度計算公式為::貸款額度=賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數。

深圳規定:貸款額度=公積金賬戶余額X14倍,假如降低了公積金繳存比例,就意味著月繳存額和賬戶余額會減少,公積金貸款額度也會跟著“縮水”,這對于一部分經濟能力有限的購房人來說是不利的。

另外,住建部表示《公積金管理條例》正在修訂中,修訂內容包括擴大公積金提取范圍,以后公積金可以用于裝修、交物業費,繳存比例降低后,能夠用于裝修、交物業費的額度也會減少。

2、影響信用貸款額度

通常來說,一個人申請信用貸款的最高額度一般為個人工資的10倍,比如你月工資是10000元,能申請到的最高額度可能就只有10萬元。但除此以外,還有一些加分項,比如職業性質,或是財力證明等。公積金繳存比例不能證明工資多少,但工資不變的情況下,一個人的公積金繳存比例越低,想拿到最高貸款額度的可能性就越低。所以對于申請信用貸款的人而言,雖然工資流水是最重要的因素,但公積金繳存證明也是一個非常有利的輔助材料。


   


 
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